Tanácsok, tudnivalók ingatlan vételéhez

freeimage-5308181-web

Ha megtaláltuk a megvásárolni szándékozott ingatlant, arra törekszünk, hogy az ingatlan eladójával megállapodjunk. A legfontosabb pont: megegyezni a vételár összegében. Ezt követően jönnek más fontos szempontok: a beköltözési időpont, egyes, az ingatlanban bennmaradó felszerelési (beépített konyhai eszközök) és berendezési (pl. beépített szekrény, világító testek, kamra polcozat stb.) megbeszélése, a közműátírások bonyolítása stb. Van akinek még több szempontra is kiterjed a figyelme, és van, aki még a fentiekkel sem törődik, hiszen különbözőek vagyunk. Az ügyvéd praxisából tudja, hogy az egészen lezser, megbízós, vagy akár nemtörődöm, flegma hozzáállástól az értelmes részletező hozzáálláson keresztül, az aprólékos, kukacoskodó, sőt a kötözködő attitűdig mindennel lehet találkozni.
De milyen jó tanáccsal szolgálhat a jogi szakember az ingatlant vevő személy részére? Ha erről az izgalmas folyamatról többet akarsz megtudni, olvasd el a folytatást!

Veszélyek, kockázatok minden jogi ügylethez kapcsolódnak és a jogász, az ügyvéd munkája – az ügy „bonyolításán” túl – ezeknek a kockázatoknak a feltárását, az azokra vonatkozó tájékoztatást, a kockázatok jogi eszközökkel történő minimalizálását, bekövetkezésük esetén a következmények elhárítását, enyhítését célozzák. Merthogy a kockázat minden jogügylet természetes velejárója. Aki teljesen ki akarja zárni a kockázatot az életéből, az jogi tranzakcióba ne is bocsátkozzon – de akkor változó szükségletei kielégítéséről és az ügyletből fakadó előnyökről is le kell mondjon.
Ha mégis az ügylet, vétel mellett döntünk, akkor a legbölcsebb, mit tehetünk: a kockázatok felismerése és csökkentése: az ügylethez kapcsolódó józan felkészültség és éberség. Az ügyvéd ezeknek a kockázatoknak a felismerésében, kezelésében jó segítséget nyújthat. Nézzünk néhány tanácsot:

Az ingatlan műszaki állapota

Ez ugyan nem jogi kérdés, de a megvenni szándékozott ingatlan műszaki állapotának megismerése nélkül megkötött adásvételi szerződés jogi következményeket is hordoz.
Tanács: mindig vizsgáltassuk meg a kiszemelt ingatlant építésszel, statikussal, de legalább az építőiparban jártas szakemberrel, vállalkozóval, ne csak a papával, vagy Józsi bácsival. Még azt az ingatlant is, mely az építés időpontjára és módjára tekintettel kockázatmentesnek tűnik. Ha az ingatlan (lakás) társasházban van, akkor nem árt a ház állapota (tetőszerkezet, csatornázat, lift, alagsor stb.) iránt is röviden kutakodni, hiszen a ház állagának fenntartását a lakók befizetéseiből fedezi a közösség.

Az ingatlan jogi jellemzői

Első dolgunk legyen, hogy megkérdezzük az eladótól vagy az ingatlanostól az ingatlan helyrajzi számát és megszerezzük a friss tulajdoni lapot. Hiteles tulajdoni lapot a földhivatalnál 6.250.- forintért lehet kiváltani, de az ügyvédek, közjegyzők, ingatlanosok sokkal olcsóbban ún. nem hiteles formában le tudják tölteni ugyanazt a tulajdoni lapot.
Mit tudhatunk meg, mire figyeljünk a tulajdoni lapból? Egyrészt megtudjuk, hogy a tulajdoni lap adatai szerint mi is valójában az ingatlan. Mi annak a jogi minősítése? Ennek lehet pl olyan következménye, hogy ha az ingatlan nem lakástulajdon (az illetéktörvény fogalmai szerint) akkor pl. nem lehet alkalmazni az illetékalapok összeszámítását az esetleges eladott és vásárolt ingatlanok tekintetében. Ilyen apró finomságokra is tájékoztatást tud adni az ügyvéd, használjuk ki.
Fontos további adat (tulajdoni lap II. része), hogy ki az ingatlan tulajdonosa. Ha ingatlanközvetítőn keresztül jutottunk hozzá az ingatlanhoz, akkor esély van arra, hogy ezt a kérdést („ki jogosult az ingatlan felett rendelkezni?”) a közvetítő már tisztázta. De ez sem bizonyos. Fontos, hogy azzal tárgyaljunk, aki az ingatlannak tulajdonosa. Ha házastársaké az ingatlan, akkor tárgyalhatunk az egyikükkel, feltéve, hogy a házassági életközösség fennáll, de ha feltehető, hogy érdekellentét áll fenn a házastársak között (pl. válófélben vannak és épp ezért értékesítik az ingatlant), akkor legyünk nagyon körültekintőek és a fontosabb kérdésekben (pl. vételár) tudakozódjunk a házastárs álláspontja után is. Ha pedig több tulajdonosa van az ingatlannak (pl. több örökös lett a tulajdonos), akkor mindegyik tulajdonossal, vagy azzal a tulajdonostárssal, aki a többi tulajdonostárs meghatalmazását bírja – és erről legyen írás is. Ha egyik tulajdonostárs ’lendületes-hitegető’, vagy homályos nyilatkozatokat tesz, azokat indokolt fenntartással kezelni, mindaddig, ameddig a többi tulajdonostárs nem formálta véleményét, álláspontját. Ilyen kényesebb kérdés mindig pl. a vételár kérdése is, de sok más kérdésben is lehetnek eltérő, ellentmondó álláspontok.
Végül fontos része a tulajdoni lapnak a III. rész, melyből az ingatlanra bejegyzett jogok, terhek tekintetében kell tájékozódni. Itt a legkülönfélébb (riasztó) bejegyzések lehetnek. Ha pl. egy 110 évvel korábban született személy „haszonélvezeti jogát” látjuk bejegyezve, tudni lehet, hogy a halotti anyakönyvi kivonat birtokában lehet és kell töröltetni (az egyébként már a törvény szavából folyóan megszűnt, de automatikusan nem törlődő) jogot. Ha az áram- vagy gázszolgáltató javára „vezetékjog” van bejegyezve, ez valószínűleg nem sérti a tulajdonos, így a vevő érdekeit, hiszen feltehető, hogy akár a telek előtt az utcán, vagy a telek alatt vezeték húzódik, és ezt védi a bejegyzett vezetékjog (akit pl. a vezetékjog tartama izgat, az a földhivatalban megnézheti annak dokumentációját és további felvilágosítást is kérhet).
Ezeknél lényegesen fontosabb bejegyzés lehet a jelzálogjog és annak biztosítására bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom. Itt az a fontos, hogy a vevő által megfizetett vételárból valóban sor kerüljön az ingatlan tehermentesítésére és ezt követően ezen bejegyzések törlése is megtörténjen.

A finanszírozó bank szerepe

Ha a vételár nem áll rendelkezésünkre és azt magánforrásból vagy magánkölcsönként sem tudjuk megszerezni, akkor az ingatlan vételét részben valamely pénzintézet (bank) által nyújtott hitel, helyesebben kölcsön finanszírozza. A bank sajátos, erőteljes pozícióban van az ügyletben. Amióta a deviza hitelesek problémáit megismerte az ország lakossága, azóta már árnyaltabb kép áll rendelkezésre a bank mint a lakásvásárlás finanszírozója szerepéről. A bank egyrészt lehetővé teszi a vevő számára az ingatlan megvásárlását, másrészt biztonságot nyújt a vevőnek is, hiszen pl. folyósítási feltételként kiköti az összes jelzálogjog és ehhez kapcsolódó teher törlését, illetőleg megkívánja a tulajdonjog vevő általi megszerzését. Persze a bank ezen feltételeket azért támasztja és megvalósulásukat azért ellenőrzi, mert így jut hozzá a saját biztosítékához, mely az immár tehermentes ingatlanra a bank javára bejegyzett jelzálogjog. Ez tehát a logika, ezek az érdekpozíciók.
Ezen feltételeket a bank úgy biztosítja, hogy egyrészt részletes tájékoztatót ad ki, hogy az adásvételi szerződésnek (és ahhoz kapcsolódóan a banki kölcsönügyletnek) milyen feltételei, menete van, másrészt az ingatlan és az adós tekintetében lefolytat egy hitelbírálati eljárást, végül, a folyósítás előtt vizsgálja, hogy az előírt feltételek megvalósultak-e.
A banki eljárás bármely részében a legkülönbözőbb intézményes attitűdökkel találkozunk. Létezik reális, nagyvonalú, racionális eljárás. Ez az optimális eljárás, minden tekintetében helyén való, tiszteletben kell és lehet tartani. Szélsőséges, ma már nem tapasztalható banki hozzáállás volt az, amikor – a válság, 2008 ősze előtt – néhány bank szinte tukmálta a hiteleket a vevőkre még akkor is, amikor a hitel felvétele és visszafizetése nem volt reális.
Találkoztam olyan esettel, ahol a bank a kölcsönvevőknek/adósoknak (egy db nyugdíjas, 80 év körül, és egy db egyedülálló nő) egy reálisan 40 millió forintos értékű ingatlanra – azt 70 millió forintra értékelve, úgy adott 0% önerővel hitelt a teljes vételárra, hogy a hitel visszafizetésének sem az emberi/jövedelmi, sem pedig tárgyi (megfinanszírozott ingatlan valós értéke) háttere, biztonsága nem volt meg. Tegyük hozzá, hogy az ilyen kifacsart értékviszonyok között is, a kölcsönvevő a hitelt ténylegesen felvette, a felelősség tehát kétoldalú. Naná, hogy „bedőlt” a hitel. – De ki és mennyiben hunyó?
A legjellemzőbb, ma már általánosan eluralkodó banki hozzáállás azonban a szigorú, okiratok alapján dolgozó, sokszor rugalmatlan gyakorlat. Tanács, hogy jó előre tájékozódjunk a banknál, hogy milyen feltételeket támasztanak az adott ügylethez, milyen eljárásban, hogyan ellenőrzik a feltételek teljesülését. Fel kell ugyanakkor készülni arra, hogy a bank, sőt, esetenként a banki alkalmazottak is, kukacoskodó, okoskodó hozzáállása sok bosszúságot okozhat minden partnernek.

Ha tetszett, kérlek oszd meg azzal is, akit érdekelhet!

Szerző

1 Hozzászólás

  1. Zsigai Klára - 2017.01.18.

    Tisztelt Ügyvéd Úr!

    Fix tv szakértői műsorában láttam, és hallgattam előadását.Szuper volt, köszönöm!

    Annyire figyeltem, hogy levegőt is csak óvatosan vettem, nehogy elveszítsem a szálat.
    Bár van egy nagy füzetem, és ha valami érdekeset hallok, azonnal jegyezetelni szoktam.(pl.: új ptk) Nem volt másként most sem, igy nevét, veboldalát megjegyeztem, és most f el is kerestem. Közgazdász-logisztikus vagyok, de az élet megtanított, hogy tudjam megvéedni magam…..
    Hálás köszönetem:

    Zsigai Klára
    Győr városából

Hozzászólás a(z) Zsigai Klára bejegyzéshez Kilépés a válaszból