Jó tanácsok ingatlant vásárlók és felújítók részére II.


Kedves Olvasó!vasarol3

Cikkünk előző részében részletesen foglalkoztunk néhány érdekes kérdéssel, úgymint a tehermentesítés kérdése ingatlanvásárlás esetében, tanácsok, javaslatok az építési-kivitelezési szerződés kapcsán az ajánlatkérés és a szerződéskötés körében, tanácsok a szakaszolt fizetési módra, az építési napló vezetésére, de legalább feljegyzések készítésére a kivitelezés körében, továbbá a műszaki ellenőrzés
fontosságáról. Nézzünk most további izgalmas és hasznos tanácsokat!

Átalánydíjas szerződés – tételes elszámolás.

Ha egy vállalkozó fogja össze, végzi el a teljes felújítási munkát, vagy annak jelentős, elkülöníthető részét, akkor az átalánydíjas szerződés nagy biztonságot ad a megrendelőnek. Átalány díj kikötése (fix díjazás megállapítása) esetén ugyanis az átalánydíjért a vállalkozó a jó minőségű teljesítéshez szükséges valamennyi munkát el kell végezze és ezért a szerződésben kikötött díjon felül további díjazást nem igényelhet, illetve további díjat csak ún. pótmunka esetén igényelhet. Tudni kell azonban azt is, hogy az átalánydíj megállapítása valamelyes árnövelő hatással jár, hiszen ilyenkor a vállalkozó a kivitelezés mindazon kockázatait, többletköltségeit előre beépíti az árba, amelyek csak a munkálatok során kerülnek napvilágra. Ilyenek első sorban azok a munkálatok, amelyek előre nem mérhetők fel, mert pl. csak a falak megbontása után derül ki, hogy cserélni kell vezetékeket, gépészeti egységeket az épületben. Így az is jó tanács, hogy a vállalkozó végezzen – még az ajánlatkészítés fázisában – a szükséges mértékben feltáró munkálatokat, természetesen figyelve arra, hogy túlzott rongálás ne következzen be.

A díjat a vállalkozó elvileg csak a teljesítés után igényelheti, beleértve ebbe az anyagköltségeket is. Szokás ugyanakkor, hogy a vállalkozó az anyagok beszerzésére előleget kér. Akkor járunk el helyesen, ha a vállalkozó – ha kell, kisebb szakaszokban – mind az anyagköltséget, mind a munkadíjat megelőlegezi és az adott szakasz végén a felek megtekintik az addig elvégzett munkát és ekkor kerül sor a díj tekintetében a megrendelő által részteljesítésre.

Az ún. többletmunka elvégzése tehát az eredetileg kitűzött eredmény eléréséhez szükséges,  átalánydíjas szerződés esetében nem számlázható; ha az ilyen munkát a vállalkozó a kalkulációjából kihagyta: a vállalkozó kockázata! A pótmunka más. A pótmunka az eredeti megrendelés megrendelő általi, egyoldalú módosítását jelenti, kiterjeszti az eredeti szerződést. Főszabályként a vállalkozó köteles a pótmunkát is elvégezni, és ezért (pót-) díjazást igényelhet. Néha nehéz megkülönböztetni a két munkafélét. Átalánydíjas szerződés esetében többletmunkának bizonyul, ezért díjazás sem igényelhető olyan munkákért, amely az eredeti terv megvalósításának része (pl. eltakart, és csak a munka során, később kibontott műszaki, gépészeti stb. szerkezetek esetén: ilyen a csak utóbb felismert munkaszükséglet). A vállalkozó az ilyen munkákat (átalánydíj esetén) többletdíjazás nélkül köteles elvégezni. Az átalánydíjas megállapodásnak éppen az a célja, hogy a műszaki bizonytalanságok kockázatát a megrendelőről a vállalkozóra helyezze át (hiszen ő a szakember).

Átalánydíjas megállapodás esetén viszont a pótmunka felszámolható, ezért tanács: az utólagos megrendelést jól gondoljuk át, és lehetőleg az ilyen plusz munkákra kérjünk előzetes árkalkulációt. Felmerülhet még a költségkalkulációban szereplő építési, szerelési anyagnál drágább anyag felhasználásának kérdése. Átalánydíjas szerződésben ez (is) csak akkor számlázható, ha ahhoz – a felmerüléskor – a megrendelő hozzájárult.

Ebben a kérdéskörben (pótmunkák felmerülése, költségek módosulása stb.): fontos, hogy minden költségkihatással járó nyilatkozatot írásban rögzítsenek a felek. Ha a közlések, ami manapság egyre gyakoribb, hétköznapibb, mailben (is) történnek, indokolt a szerződésben előre rögzíteni, hogy a felek hatályosnak fogadják el a mailes közléseket!

Sokszor felmerül átalánydíjas kivitelezési szerződés esetében is, a vállalkozó a kikötött díjazás emelését követeli. Ha pedig azt nem kapja meg, akkor (akár csak állítja, akár ténylegesen is) abbahagyja a munkálatokat, levonul a munkaterületről és az elvégzett munkát tételes elszámolással összesíti és az így kiszámított összeget követeli. Ezen összeg – a munka befejezetlensége ellenére – akár eléri vagy meghaladja a teljes munkára megállapított átalánydíjas összeget.

Egyértelmű a bírói gyakorlat abban, hogy ez az álláspont, ez az eljárás jogellenes, az ellen tudunk védekezni. Átalánydíjas szerződésből ugyanis nem lehet (önkényesen) áttérni tételes elszámolású szerződésre. A munka félbe maradása (vállalkozó általi befejezetlenül hagyása!) esetén a helyes elszámolás módja: az átalánydíjból az elmaradt részek értékét le kell vonni, és a vállalkozó a csökkentett átalánydíj összegére, azaz a készültségi foknak megfelelően csökkentett, arányos ellenértékre jogosult (szerződés szerinti műszaki tartalom és a ténylegesen elkészült műszaki tartalom egymáshoz viszonyítása alapján).

Összefoglaló megjegyzés, tanács: az a jó, ha az építkezésnek erős gazdája van. Ha nincs gazdája, szinte biztos, hogy elszaladnak a költségek, csúszik a határidő, (részben) elmarad az eredmény, vagy nem valósul meg a kívánt műszaki tartalom. Laza, ráhagyó hozzáállás, lustaság, érdektelenség, külföldi tartózkodás, a megrendelői körben magánéleti zavar, válás stb. olyan rést keletkeztetnek, amely a hibás teljesítésnek nyitnak utat.

Bajba kerülünk, ha akár az építési tervek készítésére, engedélyeztetésére, vagy a kivitelezésre nem született írásbeli szerződés, és a felek mailezései sem támasztják alá, hogy mi volt a felek szerződéskötés kori akarata, mi volt megállapodásuk. Bajba kerülhetünk, ha nincs megbízottunk az ellenőrzésre és mi, a megrendelő sem gyakoroljuk ellenőrzési jogunkat. Bajba hozhatunk magunkra, ha nem igénylünk a vállalkozótól rendszeres tájékoztatást!

Az emberi tényező: ne feledjük, hogy a szerződéskötés előtt mindig baráttal állunk szemben és elszámoláskor élesebben előjönnek az érdekbeli különbségek!

Köszönöm figyelmüket!

 

Pomáz, 2015. november 14.

 

dr. Wertán Balázs ügyvéd

www.wertan.hu

Szerző

Szóljon hozzá!