Manapság, mint köztudott, sok házasság tönkremegy. A felek elválnak és a közös vagyon megosztására sor kerül. Ha a feleknek van közös ingatlana, jó esetben békésen megállapodnak a tulajdoni hányadokban, azaz: milyen arányban illeti meg a feleket a közös ingatlan tulajdonjoga. Szerencsés esetben a közös családi ingatlan, ház eladása sikeresen megtörténik. A vételárat – tulajdoni hányadaik arányában – a felek megkapják, és mindkét félnek tovább kell lépnie.
Folytassuk gondolati utunkat a segítségre, (jogi) támogatásra rászorultabb féllel: Az elvált asszony házat, házrészt vagy lakást vásárol. Pénze korlátozott, a megvásárlandó házrész mind jogi, mind fizikai állapot szempontjából fokozott figyelmet érdemel.
Az ingatlanvásárlás jogi szempontjához egyetlen fontos megjegyzés: a megvásárolt ingatlant az adásvételi szerződésben sokszor tehertől kell mentesíteni. Fontos cél, hogy a foglaló, az előleg, illetőleg a vételár fennmaradó része kapcsán úgy szerződjünk, hogy csak a teljes tehermentesítés megtörténte után vagy feltételével kerüljön kifizetésre, átadásra a pénzünk a másik félnek. Ha bizonytalan a jogi helyzet (tisztázandó, törlendő bejegyzés vagy széljegy van a tulajdoni lapon, elhunyt haszonélvező stb.), akkor helyezzük a vételárat ügyvédi letétbe, ott ugyanis biztonságban van és megfelelő letéti szerződéses szabályok mellett onnan még biztosan visszakaphatjuk.
Figyeljünk most a megvásárolt ingatlan állapotára és az ezt követő teendőkre. A korlátozott anyagi eszközökkel rendelkező vásárlóknak általában felújításra szoruló ingatlanok jutnak. A felújítás vállalkozási (építési, felújítási) szerződés megkötését teszi szükségessé. Álljon itt ezért néhány megszívlelendő tanács és néhány fontos fogalom tisztázása az építési, vállalkozási szerződések köréből:
Ajánlatkérés és szerződéskötés.
Mindenképp kérjük ajánlatot. Lehetőleg több vállalkozótól. Vizsgáljuk meg az ajánlatokat, hasonlítsuk össze tartalmukat. A gondosan kidolgozott ajánlat megfelelő teljesítés ígéretét hordozza – a slendrián, elnagyolt ajánlat óvatosságra int! Ha azonos áron kapunk több ajánlatot, akkor a műszaki tartalom gazdagsága alapján választhatunk az ajánlatok között. A helyszíni megbeszélés és a szimpátia nem az egyetlen szempont! Helyes az, ha szakemberrel megkonzultáljuk az ajánlatok tartalmát.
Ha megvan a kiválasztott vállalkozó, akkor jön a szerződés megkötése. Kérjünk tervezetet a vállalkozótól. Mindenképpen írásban kell a szerződést megkötni. Ha nincs írásbeli szerződés, nincs mihez képest elszámoltatni a vállalkozót! Legyünk óvatosak: a legszimpatikusabb vállalkozó esetében is felmerülhet, hogy igazolni kell: mi volt az eredeti megállapodás tartalma (és mi nem volt az eredeti szerződés tartalma!). Ezért is fontos, hogy írásban rögzítsük a felek vállalásának (építési, felújítási munka egyrészről, díjfizetés másrészről) fontosabb pontjait.
Az építési kivitelezési munkálatok egyik nagy kockázata a költségek (díjazás) „elszaladása”. Ez ellen pontosan kidolgozott, szakmailag megalapozott szerződéssel, és legalább részletenként, szakaszonként, de mindig utólagos fizetéssel (részfizetéssel) védekezhetünk. Fontos eszköz érdekeink (és pénztárcánk) védelmében, hogy a részletes szerződésben mind a vállalkozó teljesítését, mind a saját díjfizetésünket megfelelően szakaszoljuk. Ha van terv, ezt kell megvalósítani. Ha nincs is terv, alaposan végig kell beszélni és írásban meghatározni az elvégzendő munkát!!! A vállalkozótól még kisipari kivitelezés esetében is követeljük meg, hogy vezessen az építési tevékenységéről valamilyen naplót, feljegyzéseket, amiből visszanézhető, hogy melyik munkafolyamatot mikor végzett el, milyen problémák merültek fel, itt lehet rögzíteni minden más fontos körülményt, pl. kritikai észrevétel, véleményeltérés stb.
Műszaki ellenőrzés.
Fontos! Építési-vállalkozási-kivitelezési szerződés esetén ellenőrzési jogosultság illeti meg a megrendelőt. Éljünk vele! Kössük ki a szerződésben is. (Ezzel a vállalkozóval indirekt módon is azt közöljük, hogy figyelni fogunk a teljesítésre!) Ha pedig nem vagyunk jártasak a műszaki kérdésekben, vagy nincs elengedő időnk/erőnk, hogy a vállalkozó teljesítését aprólékosan vizsgálva, konfliktust okozó kérdéseket is feltegyünk, akkor bízzunk meg építési szakembert, aki rendszeresen kiszáll a terepre, megnézi, ellenőrzi a kivitelezés haladását, konzultál a vállalkozóval, megnézi az építési naplót, jelzi a felmerült hiányokat és azokra vonatkozóan nyilatkozatot helyez el az építési naplóban vagy jegyzőkönyvet vesz fel! Jó tudni: hibás teljesítése esetén a vállalkozó nem hivatkozhat arra, hogy a megrendelő az őt megillető ellenőrzési jogot nem gyakorolta, ennek ellenére a fizetések megtörténtét megelőző ellenőrzés nagyon fontos! Utólagos jogvita, pereskedés óriási teherrel, sok költséggel jár, ezért elkerülendő! Ha utólag vita van, sokkal könnyebben megállapodhatunk az építési vállalkozóval, ha korrekt dokumentáció áll rendelkezésünkre!
(folytatjuk)
Pomáz, 2015. október 26.
dr. Wertán Balázs ügyvéd
www.wertan.hu
